C'è molta più competenza ed esigenze in chi compra una macchina o un telefonino, che in chi compra casa. Una prova? Tutti sappiamo cos'è un sms o come si scrive con il T9, ma quanti di noi conoscono il consumo a metro quadrato all'anno per il riscaldamento? Eppure, una casa costa mille volte di più di un cellulare all'ultimo grido.
Qualcosa fortunatamente sta cambiando e oggi chi compra e affitta casa ha nuovi diritti e doveri, di cui è importante tener conto. Queste nuove attenzioni permetteranno una migliore qualità dell'abitare e una valorizzazione nel tempo dell'immobile.

Il territorio
Per prima cosa conviene sempre osservare bene l'ambiente in cui l'abitazione è inserita, esaminando i fattori di rischio: in Italia non è banale domandarsi se la costruzione è davvero antisismica anche in regioni a rischio, se è in area di esondazione (anche se con tutti i permessi comunali), se è stato commesso abuso edilizio o se la tettoia del capannone vicino è ancora in cemento amianto. Poi è bene informarsi sui servizi di quartiere, sui mezzi pubblici a disposizione, sulla presenza di verde (anche se non fa ombra direttamente all'abitazione, contribuisce a mantenere la temperatura più bassa d'estate).

L'esposizione
E' un aspetto fondamentale, non solo per la vista dalle finestre, ma perché da sud le finestre (che dovrebbero essere ampie) ricevono il sole d'inverno, mentre balconi, porticati e schermi solari procurano ombra d'estate. A nord dovrebbero trovarsi finestre più piccole, i muri più coibentati e le parti dell'abitazione che possono essere più fresche (garage, corridoi, scale). Soggiorno e camere da letto dovrebbero essere disposte a sud o ad est, mai ad ovest, perché d'estate il sole del pomeriggio è il più caldo. Meglio dunque le abitazioni su due esposizioni (nord-sud o est-sud), per facilitare correnti e cambio d'aria.

L'involucro
Anche le prestazioni dell'involucro vanno controllate: i muri e il tetto devono garantire un buon isolamento termico raggiungibile con elevati spessori (nelle zone più fredde, 40-50 cm) o ancora meglio con un utilizzo accorto dei materiali isolanti. L'isolante, infatti, avrà risultati diversi a seconda di dove verrà messo: meglio se posto all'esterno della muratura (vedi scheda), intervenendo quando si deve rifare la facciata, oppure all'interno delle abitazioni, con il rischio di perdere un pò di centimetri.
Nelle zone d'Italia esposte al rischio gas radon (gas radioattivo emesso da certe rocce), le abitazioni vanno predisposte con vespai ventilati posti al di sotto del piano abitato. I tetti verdi o giardini pensili (buon isolamento sia d'estate che d'inverno, oltre che fattore di pregio) e la ventilazione meccanica controllata rappresentano ulteriori fattori di miglioramento.

Finestre e serramenti
Devono garantire una buona tenuta agli agenti atmosferici, avere un buon isolamento acustico e soprattutto evitare le dispersioni di calore. A parità di costi e di spessori, i serramenti con le prestazioni migliori sono quelli in PVC, seguiti da quelli in legno ed alluminio. Riguardo ai vetri, i migliori sono quelli con trattamenti superficiali di ossidi metallici sulle lastre, ne esistono di diverse tipologie, in grado di filtrare i raggi solari. Nelle vecchie finestre i vetri erano singoli, nei nuovi, doppi o tripli, sovrapposti o separati tra loro da una camera che può essere riempita con aria o gas (argon, kripton) per migliorare la tenuta della superficie vetrata (vedi scheda).

Gli impianti
L'impianto di riscaldamento deve avere buon rendimento, meglio se è centralizzato a metano (o ancor meglio a biomassa, o pompa di calore ad alta efficienza, ad esempio "geotermica", o collegato con la rete di teleriscaldamento di quartiere). Se la casa ha un impianto autonomo il proprietario deve fornirvi il libretto d'impianto che contiene tutti i controlli eseguiti sull'impianto e altre importanti informazioni di corretta manutenzione e gestione (vedi scheda).
In caso di riscaldamento centrale, i sistemi di regolazione locale della temperatura devono essere dotati di contabilizzazione d'appartamento (obbligatoria per le nuove costruzioni), meglio ancora se i singoli radiatori sono dotati di valvole termostatiche in grado di "autoregolare" la temperatura di ogni ambiente (vedi scheda). Per contenere i consumi il riscaldamento ottimale è a bassa temperatura a pavimento o a parete (vedi scheda). Abbinato all'uso di caldaie a condensazione ad elevato rendimento (meglio ancora, pannelli solari), consente un risparmio fino al 30% sui consumi.
L'impianto elettrico andrebbe predisposto per controllare l'inquinamento elettromagnetico e l'illuminazione esterna studiata per evitare l'inquinamento luminoso.
Sulle nuove costruzioni, indispensabile ormai l'installazione (o almeno la predisposizione) di collettori solari per l'acqua calda sanitaria, che possono eventualmente dare anche un contributo a una parte del riscaldamento, e la presenza di pannelli fotovoltaici per la rete elettrica. Meglio ancora se sono presenti sistemi solari passivi (muri ventilati, serre solari...) in grado di sfruttare l'energia solare captandone i raggi per accumularli sotto forma di calore all'interno dell'edificio.

Acqua: uso e riuso
La contabilizzazione individuale di consumo, l'impianto predisposto per la riduzione degli sprechi di acqua potabile e infine l'attenzione al recupero delle acque piovane e la permeabilità del suolo in cortile sono tutti aspetti da apprezzare prima dell'acquisto o della stipula di un contratto d'affitto di lungo termine.

• Prima di iniziare a cercare casa informarsi sulle novità normative per le abitazioni nuove e ristrutturate: la legge è in continua evoluzione. Non farsi scrupolo a rivolgersi ad un esperto anche nel caso di affitto. Solo vantaggi.
  
• Visitare la casa più volte e in orari diversi in modo da verificare la luminosità delle stanze, la temperatura ambiente, il rumore o cattivi odori provenienti dall'esterno. Fare un sopralluogo nei dintorni dell'appartamento, per farsi un'idea dei servizi disponibili. Solo guadagno.
  
• Valutare bene le prestazioni dell'involucro, lo stato dell'impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento, come pure le condizioni dello stabile. Si eviterà di affrontare spese consistenti appena entrati. Nel caso di nuova costruzione, controllare l'installazione (o almeno la predisposizione) di collettori solari per la produzione di acqua calda sanitaria. Solo vantaggi.
• Se la casa che si decide di acquistare ha un impianto di riscaldamento autonomo, farsi rilasciare dal proprietario il libretto di impianto e verificare che i controlli periodici sull'impianto siano stati regolarmente eseguiti. Nessun costo
  
• Prima di arrivare al momento del compromesso o della stipula del contratto di locazione, richiedere sempre la certificazione energetica (vedi scheda). Solo vantaggi.

INTERVENTO	DIFFICOLTA'	CONVENIENZA
1) Informarsi sulle novità legislative
2) Visitare la casa più volte fare un sopralluogo nel quartiere
3) Verificare le condizioni dell'appartamento: pareti, tetto, infissi, impianti
4) Chiedere il libretto d'impianto
5) Chiedere la certificazione energetica

Per chi compra

• Fino al 31 dicembre 2010 (salvo esaurimento fondi), per l'acquisto di immobili di classe A (-50% del fabbisogno di energia primaria, rispetto ai requisiti minimi richiesti dal Dlgs 192/2005) spetta un contributo pari a 116 euro a metro quadrato di superficie utile, fino a un massimo di 7.000 euro. Il contributo scende a 83 euro a metro quadrato di superficie utile, fino a un massimo di 5.000 euro, per l'acquisto di immobili di classe B (fabbisogno energetico migliorato del 30%).
  
  
• Per poter accedere agli incentivi, l’immobile deve soddisfare i seguenti requisiti:
  
  • deve trattarsi di nuova costruzione utilizzata come prima casa dall'acquirente;
    
  • deve essere dotato di attestato di certificazione energetica rilasciato da un soggetto accreditato;
  • il contratto preliminare di compravendita deve essere stato stipulato in data successiva al 6 aprile 2010

Per chi ristruttura

• Le spese di ristrutturazione edilizia documentabili mediante fattura usufruiscono della detrazione del 36% che la Finanziaria 2009 ha prorogato fino al 31 dicembre 2011. La detrazione ha un limite massimo di spesa di 48 mila euro per unità immobiliare da ripartire in 10 anni. L'IVA è dimezzata (10%). Oltre ai proprietari, ne possono usufruire anche i locatari o comodatari.


• In alternativa, per gli edifici esistenti, fino al 31 dicembre 2010 è applicabile la detrazione d'imposta del 55% sulle spese sostenute, da ripartire obbligatoriamente in 5 annualità fiscali.
  
  
• La detrazione viene riconosciuta per i seguenti interventi:
  
  • installazione di pannelli solari termici (sino a sino ad un massimo di 60.000 euro su un totale di spesa di 109.000 euro);
  • sostituzione di infissi e vetrate che garantiscano una prestazione energetica maggiore di quella prevista dalla legge (sino a 60.000 euro di detrazione);
  • isolamento di pareti e coperture che garantiscano una prestazione energetica maggiore di quella prevista dalla legge (sino a 60.000 euro di detrazione);
  • sostituzione dell'impianto termico con impianti ad elevati rendimenti (sino a 30.000 euro di detrazione su un totale di 54 mila circa);
  • realizzazione di interventi di riqualificazione energetica grazie ai quali si raggiungano consumi complessivi dell'abitazione inferiori di almeno il 20% rispetto ai limiti di legge (sino a 100.000 euro di detrazione).

• La detrazione viene riconosciuta alle seguenti condizioni:
• si sia prodotta l'asseverazione di un tecnico abilitato che attesti che l'intervento è conforme ai requisiti tecnici previsti dalla legge (per il dettaglio vedi singole schede). In caso di esecuzione di più interventi sul medesimo edificio l’asseverazione può avere carattere unitario;
• si sia provveduto a trasmettere per via telematica all'Enea (entro 90 giorni dalla fine dei lavori) la modulistica relativa all'intervento effettuato (scheda riepilogativa dell'intervento e, in caso di isolamento di pareti e di coperture, anche attestato di qualificazione energetica);
• sia stata inoltrata comunicazione telematica alla Agenzia delle Entrate se i lavori proseguono oltre il periodo d'imposta nel quale sono iniziati;
• si conservi la documentazione fiscale, la ricevuta dei bonifici effettuati e la ricevuta di invio all'ENEA.

• www.anit.it, sito dell'Associazione Nazionale Isolamento Termico e Acustico, da cui sono scaricabili manuali, informazioni su corsi e novità legislative;
• www.qualenergia.it, portale dedicato all'efficienza energetica e alle rinnovabili;
• www.sacert.eu, www.enea.it, per saperne di più sulle detrazioni fiscali e gli interventi di risparmio energetico in casa;
• www.lavorincasa.it, per una stima "fai da te" dei costi degli interventi in casa
  

Libri:

• Andrea Trincardi, Guida all'acquisto della casa sostenibile, Il Sole 24 Ore, 2006, pagg. 136.

Ultimo aggiornamento: maggio 2010